Loading...
Тръмп предложи 50-годишни ипотеки в САЩ. В момента стандартът е 15 и 30-годишни, а 30-годишните са въведени от Рузвелт, който е може би най-ужасният президент в цялата история на страната.
Защо Тръмп иска 50-годишни ипотеки? За да станели имотите по-достъпни.
Това е напълно невярно и няма да се случи – да видим защо.
Използвам следните параметри:
– 400 000 долара цена на имота;
– 50 000 долара самоучастие или 12,5% – това е много щедро, повечето не внасят и половината в процентно изражение, като минималното изискване е за 3%, т.е. четири пъти по-малко;
– 6,24% фиксирана лихва, колкото е в момента лихвата по 30-годишните ипотеки;
– Периоди: 30 и 50 години;
– Данък, PMI и застраховка оставих със стойностите по подразбиране в калкулатора. Те варират според място и във времето, но не е това важното.
„По-достъпен имот“ означава по-ниска месечна вноска, защото цената няма да се понижи с удължаване на заема. И наистина – месечната вноска при зададените критерии се понижава от 2673,5 до 2425,6 долара, или с 9,28%. Great success, както може да се каже.
Какво друго се променя:
В абсолютна стойност при 30-годишна общата цена за имота ще е 920 776 долара, но 1 397 188 долара при 50-годишна ипотека, т.е. общата цена в хипотетичния пример ще се увеличи с почти 52%!
Но това не е всичко!
Обърнете внимание какво се случва с лихвата, която се изстрелва главоломно от 424 984 до 792 875 долара за целия период! Това е увеличение от 86,6%! В абсолютна стойност нашият хипотетичен купувач ще плати над 1,5 ПЪТИ цената на самия имот само като лихва по ипотеката си!
Но при 50-годишна ипотека нещата не се ограничават с това. През първите десет години той ще плаща почти само лихва, т.е. изключително малка част от главницата ще бъде погасена.
Някои допълнителни разсъждения:
– ако сте над 30, можете ли да гарантирате, че до 80+ годишна възраст ще сте в състояние да изплащате 2425,6 долара всеки месец? Аз не бих бил толкова смел – по презумпция 50-годишна ипотека звучи като създаване на бреме за следващото поколение, а и без това всяко следващо поколение излиза с все повече дълг. Погледнете само университетските кредити в САЩ. В текущата система държавата изкривява пазара и подрива бъдещето на младежите, които искат да имат диплома, в полза на директорите на университетите и банковия сектор;
– ако сте под 30, т.е. попадате в сегмента, който понастоящем е най-силно ударен от слабостта на американската (бих казал и глобалната) икономика и при който безработицата е точно толкова висока, колкото беше и в началото на Голямата рецесия, можете ли да гарантирате, че изобщо ще имате работа, камо ли че ще сте в състояние да плащате 2425,6 долара за жилище всеки месец в следващите 50 години и ще ви остават пари да живеете, да не говорим за създаване и отглеждане на потомство?
– Разходите за имота могат – и ще – нараснат във времето – най-малкото увеличаване на данъци и такси, да не говорим за поддръжка, която за 50 години несъмнено ще глътне значителни средства.
Предложения като 50-годишна лихва са популизъм с обратен ефект. Както винаги, обратният ефект ще е за сметка на тези, на които предложението уж иска да „помогне“.
Ако се приеме, печеливши могат да са само банковият сектор и потенциално някои по-възрастни собственици на имоти (евентуален ръст на цената при ново търсене).
Губещи могат да са всички, които се „възползват“ от 50-годишни заеми и които се превръщат в длъжници наистина до гроб, но и данъкоплатците в САЩ генерално – не е невероятно много хора да се опарят с ипотеки, да заплачат за помощ от държавата и някой още по-ляв „услужлив“ политик да тества безусловен базов доход или да им опрости заемите. Това се е случвало, а изборите за кмет в Ню Йорк категорично показват колко важна тема са цените на имотите и искането държавата да помага.
Важен урок за нас в България, е да внимаваме с дългосрочните кредити, с „примамливите“ политически обещания и с неща, които са твърде хубави, за да са истина. Според мен е разумно да го караме по-полека, да си живеем според чергата и да се стараем да имаме спестени и инвестирани средства, а не заеми, а още по-малко такива с безкраен времеви хоризонт, които някога могат да паднат на плещите на децата. Те и без това ще имат да плащат астрономическия държавен дълг.
