ЕЦБ: Расте рискът от взривяването на поредния имотен балон

Имотите в еврозоната са надценени, а в средносрочен план рисковете от ценова корекция, т.е. от поредния взрив на имотен балон в Европейския съюз, „нарастват значително“. Това е сред важните констатации в последния доклад за финансова стабилност, публикуван от Европейската централна банка. Друга негативна прогноза е влошаването на кредитните рейтинги в сектора на търговските недвижими имоти.

От централната банка посочват:

Докато дългосрочните рискове се понижиха от пика си по време на пандемията заради подобряването на финансовите условия, рисковете за ценова корекция в средносрочен план нарастват значително, поради надценените на цени на имотите. Тъй като динамиките на цените и кредитирането изпреварват темпа на растеж на доходите на домакинствата, тяхната задлъжнялост и надценяването на жилищните имоти се увеличават. Това увеличава уязвимостта в средносрочен план и притесненията за породения от дълга имотен балон.

Незапознатият с финансовата лексика зрител трябва да има предвид, че когато от ЕЦБ говорят за „корекция“, те обикновено имат предвид „понижаване на цените“. Тоест чрез този термин те заместват много по-притеснително звучащото – но също толкова вярно – определение „спукване на балон“.

Инфографика: Темпът на растеж на цените на жилищата е невиждан от последния имотен балон

За да поставим представата за „балон“ в перспектива, цените на имотите нараснаха със 7,3% средно за ЕС през второто тримесечие на 2021 г. спрямо същия период на миналата година. В България темпът на растеж на жилищните имоти е 9,1% – най-високият от четвъртото тримесечие на 2008 г. досега. В тринадесет държави от ЕС ръстът не просто е по-висок от българския, но е двуцифрен. Почти никъде не се е наблюдавало толкова скоростно изстрелване на цените на жилищата от Голямата рецесия и последния имотен балон досега.

Финансовата стабилност е застрашена от имотен балон

От централната банка посочват още, че проблеми, идващи от пазара на недвижими имоти, могат да доведат до рискове за финансовата стабилност в Европа като цяло. Те обръщат внимание и на важен аспект – влошаващите се стандарти за кредитиране. Ако се върнем почти две десетилетия назад, отпускането на заеми на неплатежоспособни домакинства значително подпомогна надуването на предишния имотен балон, взривил се през 2008 г. Затова те предупреждават, че може да започнат мониторинг на кредитните стандарти.

Притесненията на ЕЦБ са следните:

Бумовете на жилищните недвижими имоти, задвижвани от кредитирането, могат да доведат до огромни рискове за финансовата стабилност. Бумовете и сривовете на отрасъла често са свързани с дълбоки рецесии и финансови кризи, особено когато растежът му е основан на дълг. Балонът на имотите в САЩ, предхождащ глобалната финансова криза, е може би най-красноречивият пример за това. При един бум, нарастващите цени на имотите и на кредита могат да доведат до корекция на надценените жилища, което оказва ефект върху икономиката и финансовата система по няколко канала.

Сред тях е нарастване на тежестта на домакинските разходи и срив на доверието на потребителите. Покачването на разходите може допълнително да срине потребителските разходи, смятат от централната банка, и може да доведе до фалит по кредитите. Вълната от ефекти заплашва и бизнес кредитирането, предупреждават от ЕЦБ:

Инвестиционните и корпоративните кредити може да бъдат сериозно засегнати, ако бумът на имотите е съпроводен и от строителен бум. Взривът на имотен балон може значително да намали предлагането на кредита и да влоши свиването му, тъй като цената на активите, с които той е обезпечен, се понижава и загубите намаляват капацитетa на банките.

Защо има имотен балон?

Интересното в доклада за финансовата стабилност на ЕЦБ е, че той говори за имотен балон, но не коментира произхода му. Това не е учудващо – банката не може да признае, че както и предишният имотен балон, настоящият отново е създаден от политиката ѝ на изкуствено понижаване (в случая – в отрицателна територия) на основния лихвен процент в Европа.

Свиването на основния лихвен процент от тогава новосъздадената ЕЦБ в началото на века доведе до дълговата криза и до имотния балон от 2008 г. Днес наблюдаваме същите фактори, но в по-утежнен вариант. Причината е, че най-ниският лихвен процент при предишната криза беше 1% (през 2003 г.). В настоящият сценарий основният лихвен процент в Европа е отрицателна величина от 2014 г. досега.

Докато президентът на ЕЦБ Кристин Лагард започна програма на свиване на извънредната помощ по време на пандемията, засега не се очаква основният лихвен процент да бъде увеличаван. Затова както и инфографиката показва, днешният балон е по-голям от предишния, което означава, че и спукването му ще е по-тежко.

Други коментари от доклада на ЕЦБ

Останалите пунктове, на които централната банка обръща внимание, са малко или много в духа на коментарите, идващи от Федералния резерв на САЩ. Според документа краткосрочните финансови рискове в Европа са понижени, а корпоративните фалити и загубите на банките вероятно ще са по-ниски, отколкото първоначално се е очаквало.

Но освен потенциалният нов взрив на имотен балон, от централната банка отбелязват и някои други притеснителни тенденции в еврозоната.

Небанковият финансов сектор изстрелва покупките на високорискови облигации

Небанковият финансов сектор е изстрелял изкупуването на рискови облигации (с рейтинг BBB и по-нисък) в търсене на по-високи лихви. Това обаче води и до увеличен кредитен риск и влошаване на портфолиото на дружества като застрахователните компании и пенсионните фондове във валутния съюз.

При инвестиционните фондове нарасналият кредитен риск се влошава от високите ликвидни рискове, както и от увеличената продължителност на експозицията към риск. Ниската ликвидност на компаниите оставя сектора уязвим в случай на мащабен отлив на капитал. Същевременно средната продължителност на експозицията към риск се увеличи по време на пандемията.

Влошаване на устойчивостта на еврозоната заради дълг

Дългът в страните от еврозоната се изстреля през последните две години. Паралелно с това нарастна и съотношението дълг към БВП. Днес и двата показателя са значително над равнищата си от 2019 г. и от тези по време на дълговата криза от 2008 г. Затова от ЕЦБ посочват, че:

Правителственият дълг се очаква да остане значително над нивата си от преди пандемията. Това увеличава уязвимостта на икономиката от влошаване на финансовите условия и негативно повлиява на устойчивостта ѝ на бъдещи икономически шокове.

Високата инфлация

От ЕЦБ посочват, че високата инфлация забавя растежа. Те отдават феномена високите цени на енергийните продукти и дефицитите в много отрасли. Това е същата реторика като тази, идваща от Федералния резерв.

В случая отново централната банка не признава ролята си за изстрелващите се цени. Но те се дължат единствено на нейните политики, защото в икономиката „инфлация“ означава „увеличаване на паричното предлагане“. Точно това се случи от началото на 2020 г. досега, при това – в безпрецедентни количества. Затова е и много слабо вероятно високата инфлация да изчезне в обозримо бъдеще, даже и въпреки свиването на извънредните програми на ЕЦБ.

Текстът е написан специално за Tavex.