Loading...
Много хора купуват имоти с инвестиционна цел – реализиране на капиталова печалба от продажба на по-висока цена или постигане на пасивен доход от наем.
• Предвид цикличното надуване и спукване на балони, движени от промените в основния лихвен процент в Европа, отразяващ се и в България, първото е малко или много осъществимо, ако се улучи посоката на пазара.
• Пасивният доход обаче невинаги изпреварва темпа на нарастване на цените и на практика навсякъде изостава от поскъпването на самите жилища. В ЕС като цяло имотите поскъпват с 50% от 2015 г., а наемите – само с 9%; в България разминаването е още по-значително: 67 срещу 17% към второто тримесечие на годината.
• През последните години е все по-скъпо е да се купи имот, а реалната доходност на наемите се понижава, защото потребителските цени се покачват по-бързо от тях.
• Капиталовата печалба, т.е. цената на жилището, скоро по всяка вероятност ще понесе сериозен удар, особено ако лихвите в Европа продължат да нарастват. Това ще остави хората, които са инвестирали в имоти, в неизгодна позиция – те ще са платили висока абсолютна цена за жилището, която ще се свие (т.е. биха загубили, ако продадат), но разходите по изплащането ще нараснат, защото ипотечните лихви ще се увеличат. Тези динамики съм разгледал тук:
Кога да очакваме нов взрив на имотен балон?
• Даже и очертаващата се рецесия и спукване на имотен балон да не нанесе удар върху наемите, в дългосрочен план отрицателният прираст на населението ще ни доведе до ситуация, в която все по-малко хора „преследват“ все повече имоти.
С разтварянето на ножицата между двете, при равни други условия наемите ще започнат да се понижават и жилищата биха били все по-лошо средство за пасивен доход.
• Когато това се случи, търсенето им като инвестиционен актив също вероятно ще спадне, защото хората ще започнат да насочват средствата си към по-доходоносни инструменти, особено ако инфлацията продължава да расте.
• В този момент, който може да е отдалечен във времето, бих очаквал цените на имотите да останат трайно потиснати и обсесията на потребителите към тях да се успокои.
